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上海探索老旧小区综合改造新模式

时间:2017年04月18日         来源:建筑时报         作者:徐敏

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   老旧小区适老性改造是当前老龄化社会亟需面对、应对的问题,已经成为下一步国家发展战略工程。目前,老公房不仅难以满足居家养老的需要,而且由于多年失修,不少老建筑存在着不同程度的损坏。面对老社区、老龄化、社区公共设施相对不足的问题,上海目前正在探索老旧小区综合改造新模式。

    上海市建筑学会联合多家单位成立了中国老旧小区暨建筑改造产业联盟,并在上海松苑小区、航天新苑、大华三村等多个小区开始试点改造。其中松苑小区综合改造项目为多个试点改造项目中突破最大的一个项目。4月6日,上海市建筑学会组织规划、建筑、结构及机电设计等专业专家对该小区8~9号住宅、24~26号住宅综合改造方案进行了技术论证。

  松苑小区业主代表在论证会上介绍,小区内建筑全部为不带电梯的7层楼房,现有人口约2000人,其中65岁以上老年人就有800人。对于“加层加梯”的改造,小区居民基本达成共识,97%的居民签字同意。

    华东建筑设计研究院的设计方案显示,改造中原有的7层楼房除了安装电梯,顶楼还将加建一层。改造不需要政府财政补贴,也不向居民收取资金,而是采用市场化模式,将加层的部分出售,销售资金则作为综合改造的资金来源。上海市建筑学会理事长曹嘉明指出,上海已经进入老龄化社会,建筑适老性改造已经非常迫切。通过引入企业进行适老性改造,能有效缓解一般改造资金不足的难题,促进城市更新,探索出一条可持续发展的途径。“目前上海由企业进行老公房适老性改造还没有实现的案例,松苑小区的试点如果能够成功实施将具有重要的意义,因为除了上海,全国需要改造的老旧住宅更是一个非常庞大的数量。”

   论证会上,针对设计方案,专家们从规划、建筑、结构及机电安装等各方面对“加层加梯”的技术风险与结构安全提出建议。加层与老楼间的隔震层是否预留足够的检修空间,新老管道如何安全衔接,电梯噪音是否影响居民生活,加层后会不会引起新的沉降……尽管论证期间质疑声此起彼伏,但经过华东院设计团队的一一细化补充说明,最后,与会专家认为,“加层加梯”在技术上是可行的,甚至可以通过此试点项目形成一系列具有可操作性的技术导则。同时专家们也指出,对于“加层加梯”的可行性,更多的不确定因素来自于行政管理与政策法规的制约,如加层后结构超限问题。据了解,目前上海的城市更新办法要求必须提供城市的公共开放空间或公共设施,才允许通过增加面积来补贴更新费用。而面积有限的老旧小区如果不能提供更多的公共空间,这次改造方案是否难逃“流产”的命运?对此,有专家建议,如果没有条件提供单独的公共空间模式,那么是否可以把小区环境改善得更好?这样就不仅仅只考虑加电梯问题,而是以适老性更新为重点将整个老旧小区改造为适宜老年人生活的 宜居环境,寻找到一条适合老旧小区改造市场化发展的新途径,以此来“博取”政府的谅解。

    与会专家最后指出,该项目试点在老旧小区和既有多层建筑综合改造方面具有广泛的示范作用和深远的影响力。此项为民生工程,是老百姓迫切需要的,期待设计成果早日成为工程现实,发挥该试点项目在上海乃至全国的示范作用。

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